L'état des lieux est un document juridique indispensable dans le cadre d'une location immobilière en Suisse. L'état des lieux protège à la fois le locataire et le bailleur contre les litiges liés à l'état du logement. Que vous soyez bailleur, bailleresse ou locataire, cette démarche vous concerne directement. Cet article vous fournit un modèle téléchargeable, les règles du droit du bail suisse et une approche pratique pour aborder chaque étape en toute sérénité.
Points clés
L'état des lieux n'est pas toujours formellement obligatoire en Suisse, mais il est fortement recommandé - et systématiquement pratiqué - à l'entrée et à la sortie du logement dans les cantons romands (VD, GE, FR, VS, NE, JU).
Le modèle proposé est téléchargeable en 1 clic (PDF et Word), sans inscription. Il couvre l'état des lieux d'entrée et de sortie grâce à deux colonnes à comparer, pièce par pièce.
Un état des lieux précis réduit considérablement les risques de litiges et protège bailleur et locataire, notamment pour la restitution de la garantie de loyer et la répartition entre dégâts locatifs et usure normale.
Les photos horodatées et une check list pièce par pièce constituent les conseils pratiques centraux de cet article pour éviter les erreurs courantes.
Télécharger le modèle d'état des lieux (PDF et Word)
Ce formulaire d'état des lieux est gratuit, accessible sans inscription et utilisable aussi bien pour l'entrée que pour la sortie. Il a été établi selon le Code des obligations (art. 253 à 273c CO), sources officielles vérifiées.
Le modèle comprend deux colonnes (entrée / sortie), une check list organisée par pièce (cuisine, salle de bain, chambres, balcon, cave, garage) et un encadré dédié au relevé des compteurs (eau, électricité, chauffage). Il couvre les éléments centraux : sols, murs et plafonds, fenêtres, prises électriques, appareils fixes, lieux annexes (balcon, terrasse, cave), propreté générale et inventaire des clés.
Formulaire d’état des lieux (entrée et sortie)
Modèle établi selon le Code des obligations (art. 253 à 273c CO)·Sources officielles vérifiées·À jour juillet 2026
Informations générales — ne constitue pas un conseil juridique : modèle utilisé et adapté sous la seule responsabilité de l'utilisateur. Pour vérifier la conformité à votre situation, adressez-vous à un professionnel (détails en bas de page).
Pourquoi l'état des lieux est décisif en Suisse
L'état des lieux est un procès verbal daté et signé qui décrit l'état d'un logement au début et à la fin du bail. Il constitue une photographie à l'instant T de l'habitation et sert à constater l'état du bien et des équipements tout au long du contrat de bail. Ce constat est réalisé en deux temps - entrée et sortie - et sert de référence en cas de désaccord. Un état des lieux détaillé réduit le risque de litiges lors de la fin de la location.
Charge de la preuve et protection des parties :
Sans état des lieux d'entrée, le bailleur doit prouver que les dommages constatés à la sortie sont imputables au locataire. Ce document constitue une preuve des éventuelles dégradations imputables au locataire et complique toute réclamation infondée.
L'état des lieux protège aussi le locataire contre les dégradations antérieures à son arrivée. En l'absence de description écrite de l'état initial, il devient difficile de se défendre.
L'état des lieux protège le bailleur en identifiant les dégradations causées par le locataire, ce qui facilite la demande d'indemnisation.
Lien avec la garantie de loyer :
La garantie de loyer (art. 257e CO, max. 3 mois de loyer) est directement concernée. C'est l'état des lieux de sortie, comparé à celui d'entrée, qui permet de justifier une retenue éventuelle.
Caractère obligatoire - nuances :
Le CO n'impose pas formellement un état des lieux pour tous les baux. Toutefois, la plupart des régies et bailleurs en Suisse romande l'exigent systématiquement, et l'ASLOCA le recommande sans réserve. Dans la pratique, refuser un état des lieux revient à renoncer à une protection essentielle.
En cas de contestation, le locataire ou le bailleur peut saisir l'autorité de conciliation en matière de baux à loyer du canton concerné.
État des lieux d'entrée : bien préparer la remise des clés
L'état des lieux d'entrée se fait le jour de la remise des clés - ou juste avant - dans le logement vide ou quasi vide. Il doit être contradictoire et réalisé en présence des deux parties : le bailleur (ou la régie) et le locataire. Ce rendez vous constitue la première étape décisive de votre location.
Le formulaire doit contenir les éléments suivants :
Adresse complète de l'immeuble et du logement
Date de l'état des lieux
Identité des parties (bailleur ou bailleresse, locataire)
Référence du contrat de bail
Description pièce par pièce de l'état du bien
Fonctionnement des équipements
Relevé des compteurs (eau, gaz, électricité, chauffage collectif si applicable)
Les relevés de compteurs doivent être effectués lors de l'état des lieux pour éviter tout problème de facturation ultérieure.
Le document est rédigé en deux exemplaires signés par les deux parties. Chacune reçoit immédiatement une copie identique, au format papier ou PDF. Le document doit être signé par le bailleur et le locataire pour être valable. Il est recommandé d'annexer l'état des lieux d'entrée au contrat de bail.
Un état des lieux contradictoire est établi le jour de la remise des clés. Le locataire doit prendre le temps de tout vérifier - y compris les prises électriques, les armoires encastrées, la cave et la place de parc. Si des défauts apparaissent après l'état des lieux, les locataires ont 10 jours pour signaler des défauts non remarqués sur place (ou le délai prévu au contrat). Cet envoi complémentaire se fait par courriel ou lettre recommandée, avec photos jointes - par exemple pour signaler des rayures dans le parquet ou des traces d'humidité dans la salle de bain.
Comment remplir l'état des lieux, pièce par pièce
Il est recommandé de procéder dans le même ordre lors de l'entrée et de la sortie, de manière systématique. Le document doit consigner l'état des pièces et le fonctionnement des équipements. Voici les points à vérifier par catégorie :
Entrée et pièces de vie (salon, séjour, couloirs) :
Sols : parquet, carrelage, moquette - rayures, taches, éclats
Murs et plafonds : fissures, trous, traces de fixation, taches de peinture
Fenêtres et stores : ouverture, rayures sur vitrage, condensation éventuelle
Portes : fermeture correcte, serrures, clés fournies
Cuisine :
Appareils fixes : four, plaques, hotte, lave-vaisselle - test de fonctionnement
Robinetterie et évier : écoulement, traces de calcaire
Plans de travail : brûlures, rayures, éclats
Armoires : charnières, poignées, intérieur propre
Joints de silicone : état, moisissures
Salle de bain et WC :
Chasses d'eau, robinets, douche ou baignoire : fonctionnement
Joints : jaunissement, moisissures
Ventilation : grille propre, fonctionnement
Miroirs et armoires murales : fixation, état général
Installations électriques :
Test de toutes les prises électriques (un chargeur de téléphone suffit)
Interrupteurs et luminaires fixés au plafond
Tableau électrique accessible et sans défaut apparent
Lieux de sortie et annexes :
Balcon ou terrasse : sol, garde-corps, prises extérieures
Cave : propreté, humidité, serrure
Garage ou place de parc : portes, prises, éventuels dégâts sur les murs
Chaque observation doit être une description factuelle : « rayures multiples sur le plan de travail côté évier », « tache de peinture au plafond du salon ». Ne discutez pas encore du coût ni de la responsabilité à cette étape - le but est un constat objectif.
Photos horodatées, check list et bonnes pratiques
Les photos sont le complément indispensable du procès verbal. Il est recommandé d'ajouter des photos pour illustrer l'état des lieux, et les photos datées renforcent la valeur probante du document.
Voici les conseils pratiques à retenir :
Usure normale ou dégât locatif ?
L'état des lieux sert à distinguer ce qui relève de l'usure normale et ce qui constitue un dégât locatif. Cette distinction est au cœur de la pratique suisse.
Usure normale : dégradation inévitable liée à un usage correct du logement.
Légère décoloration de la peinture après plusieurs années
Traces de meubles sur la moquette
Joints légèrement jaunis dans la salle de bain
Parquet dont le vernis est légèrement terni par le passage
Les locataires ne sont pas responsables de l'usure normale. Ces coûts sont considérés comme inclus dans le loyer.
Dégât locatif : détérioration évitable, due à un usage inadéquat ou négligent.
Trous importants dans les murs non rebouchés
Rayures profondes dans le parquet
Brûlures sur le plan de travail
Prises électriques cassées
Moquette tachée localement (vin, huile)
Les locataires sont responsables des dommages dépassant l'usure normale.
Table de durée de vie paritaire (ASLOCA / associations de bailleurs) :
La pratique suisse se base sur cette table pour déterminer si un élément est en fin de vie ou non. Par exemple, la durée de vie indicative est de 8 ans pour une peinture murale standard, de 10 ans pour une moquette et peut aller jusqu'à 40 ans pour un parquet massif. Si un élément est amorti selon la table, le bailleur ne peut plus le facturer comme neuf au locataire. Ces fiches de référence sont disponibles sur le site de l'ASLOCA.
Les menues réparations (ampoules, fusibles, pommeaux de douche bon marché) sont souvent à la charge du locataire, mais la frontière précise dépend du contrat de bail et de la jurisprudence cantonale. Faites attention à bien distinguer ce qui relève de la règle générale et ce que prévoit votre bail en particulier.
État des lieux de sortie : déroulement et enjeux
L'état des lieux de sortie se fait à la fin du bail, en général le dernier jour ou le jour convenu pour la remise des clés, après nettoyage complet du logement. Le préavis pour restituer un logement est généralement de trois mois - vérifiez le délai de congé prévu dans votre contrat de bail. Les locataires doivent effectuer les réparations nécessaires avant la restitution et rendre le logement propre et rangé.
Le constat de sortie suit toujours un congé donné dans les formes : si ce n'est pas encore fait, appuyez-vous sur notre modèle de lettre de résiliation de bail pour respecter délais et exigences de forme.
Déroulement :
Le bailleur (ou la régie) compare point par point l'état de sortie avec celui d'entrée, en s'appuyant sur le même modèle et la même check list. Chaque différence est relevée.
Le bailleur doit annoncer les défauts imputés au locataire dans un délai bref après la restitution (en pratique, quelques jours ouvrables - art. 267a CO). Les pratiques peuvent varier selon les cantons : consultez le site officiel de votre canton (VD, GE, FR, etc.) ou l'autorité de conciliation locale.
Un état des lieux détaillé réduit le risque de litiges lors de la fin de la location et facilite le déménagement pour les deux parties.
Menues réparations et obligations du locataire :
Rebouchage des trous excessifs dans les murs
Remplacement de vitres cassées
Réparation de prises électriques abîmées
Nettoyage spécial de moquette très tachée
Les locataires doivent rendre le logement propre lors de la restitution
Réserves et protection du locataire :
Le locataire peut faire noter sur le procès verbal ses réserves (par exemple : « ne vaut pas reconnaissance de dette », contestation d'un dégât donné).
Il est possible de demander un délai pour vérifier la situation avec son assurance responsabilité civile avant de signer définitivement.
Garantie de loyer et état des lieux : ce qui se joue
Le lien entre l'état des lieux et la garantie de loyer est direct. Voici les points essentiels :
Guide pratique
La restitution de votre garantie de loyer se joue à l'état des lieux de sortie. Dépôt bloqué ou caution : comparez avant le prochain bail.
Comparer les garanties de loyer →La garantie de loyer est prévue à l'art. 257e CO, limitée à 3 mois de loyer pour les logements, et doit être déposée sur un compte bloqué au nom du locataire.
La garantie de loyer est remboursée après l'état des lieux de sortie, sur la base de la comparaison avec l'état d'entrée. Le bailleur peut retenir un montant uniquement pour les dégâts locatifs ou un nettoyage nécessaire, à condition de présenter des devis ou factures justificatives. Les locataires peuvent demander des preuves pour les frais de réparation.
Le bailleur ne peut pas retenir de montants pour l'usure normale ni pour des travaux de rénovation qu'il aurait de toute manière dû effectuer (peinture en fin de durée de vie, remplacement d'une moquette amortie).
En cas d'accord entre les parties, la banque libère la garantie dans les semaines suivant la restitution. Le délai exact dépend de la banque et des éventuels décomptes de charges.
C'est l'état des lieux qui décide de la restitution de votre garantie. Consultez notre page dédiée à la garantie de loyer pour les détails pratiques (ouverture de compte, blocages en cas de désaccord).
Litiges, contestation et autorités de conciliation
Malgré un établissement soigné de l'état des lieux, des désaccords peuvent survenir. Voici comment les gérer.
Situations typiques de litige :
Désaccord sur l'état des murs ou du parquet
Propreté jugée insuffisante par le bailleur
Contestation de dégradations sur des prises électriques ou dans les lieux annexes (balcon, cave)
Retenues jugées excessives sur la garantie
Étapes de résolution :
Commencez par une discussion informelle avec le bailleur ou la régie, en vous appuyant sur l'état des lieux d'entrée, les photos horodatées et le contrat de bail.
En cas de désaccord persistant, le locataire ou le bailleur peut saisir l'autorité de conciliation en matière de baux à loyer du canton (VD, GE, FR, VS, NE, JU), en général gratuitement ou à faible coût.
L'autorité de conciliation tente d'abord de trouver un accord amiable. Si cela échoue, elle délivre une autorisation de procéder permettant de saisir le tribunal des baux. En cas de désaccord, un commissaire de justice peut également être sollicité.
Les locataires peuvent contester l'état des lieux de sortie. Envoyez une lettre recommandée claire et argumentée, en joignant copie de l'état des lieux d'entrée et de sortie, check list utilisée, photos et éventuels devis ou factures. Si le problème persiste, des poursuites formelles peuvent être engagées par l'autre partie.
FAQ sur l'état des lieux en Suisse
Voici les réponses aux questions les plus fréquentes sur l'état des lieux en Suisse.
L'état des lieux est-il obligatoire en Suisse ?
Le Code des obligations ne l'impose pas systématiquement. Toutefois, la grande majorité des régies et bailleurs en Suisse romande l'exigent à l'entrée et à la sortie. En pratique, refuser un état des lieux n'est pas conseillé : cela complique considérablement la charge de la preuve pour les deux parties en cas de litige.
Qui doit être présent lors de l'état des lieux ?
Le bailleur (ou la régie) et le locataire doivent être présents. Chacun peut se faire représenter par une tierce personne munie d'une procuration écrite. Ne signez jamais un procès verbal qui ne correspond pas à ce que vous avez constaté sur place - demandez une correction immédiate.
Peut-on utiliser un modèle d'état des lieux pour plusieurs logements ?
Oui. Le même modèle peut être réutilisé pour différents appartements, à condition de l'adapter à chaque bien : nombre de pièces, équipements présents, lieux annexes. Chaque procès verbal doit être personnalisé avec l'adresse exacte, la date et l'identité des parties.
Que faire si des défauts apparaissent après l'état des lieux d'entrée ?
Les locataires doivent signaler les défauts dans les 10 jours suivant l'état des lieux. Précisez la date d'entrée, la référence du contrat de bail et joignez des photos. Envoyez votre signalement par e-mail ou lettre recommandée pour conserver une trace.
Ces informations ont-elles valeur de conseil juridique ?
Il s'agit d'informations générales, à jour juillet 2026. Elles ne remplacent pas un avis personnalisé d'un juriste, d'un service de l'ASLOCA, d'une association de propriétaires ou de l'autorité de conciliation de votre canton.
Sources officielles
- Code des obligations, art. 253 à 273c (bail à loyer) — RS 220
- Ordonnance sur le bail à loyer et le bail à ferme (OBLF) — RS 221.213.11
- ch.ch — Contrat de bail, sous-location et résiliation (Confédération)
