Le contrat de bail à loyer est un accord juridique entre un bailleur (propriétaire ou son représentant) et un locataire, par lequel le bailleur met à disposition un logement en échange du paiement d’un loyer, conformément au Code des obligations suisse. Ce document fixe les droits et obligations de chaque partie pour la durée de la location.
Ce contenu s’adresse principalement aux bailleurs privés, aux locataires, ainsi qu’aux personnes sans compétence juridique particulière qui souhaitent établir ou comprendre un contrat de bail à loyer conforme à la législation suisse. Disposer d’un modèle conforme est essentiel pour sécuriser la relation contractuelle, éviter les litiges et garantir le respect des droits et devoirs de chacun.
Établir un contrat de bail conforme au droit suisse demande de la rigueur. Le Code des obligations régit les obligations légales des propriétaires et locataires en Suisse, et chaque clause compte. Cet article vous guide clause par clause et met à votre disposition un modèle prêt à remplir.
L'essentiel
Ce modèle concerne exclusivement le contrat de bail à loyer d'habitation (pas les locaux commerciaux). Il est valable pour toute la Suisse.
Le contrat de bail doit mentionner le loyer et la période de location, les parties, l'objet, la durée, les règles de résiliation et la garantie de loyer.
La caution est limitée à 3 mois de loyer net (art. 257e CO). Les dispositions varient selon les cantons, notamment pour la formule officielle du loyer initial.
Modèle disponible immédiatement en PDF et Word, sans saisie d'e-mail, établi selon le Code des obligations (art. 253 à 273c CO).
Règles vérifiées sur les sources officielles - à jour juillet 2026.
Télécharger le modèle de contrat de bail à loyer (PDF & Word)
Ce modèle de contrat de bail suisse d'habitation est prêt à remplir. Il est conforme au CO et à l'OBLF.
Téléchargement gratuit, sans création de compte, en 1 clic. Deux formats sont disponibles : PDF imprimable et fichier Word modifiable, adaptés aux bailleurs privés comme aux locataires.
Modèle de contrat de bail à loyer (habitation)
Modèle établi selon le Code des obligations (art. 253 à 273c CO)·Sources officielles vérifiées·À jour juillet 2026
Informations générales — ne constitue pas un conseil juridique : modèle utilisé et adapté sous la seule responsabilité de l'utilisateur. Pour vérifier la conformité à votre situation, adressez-vous à un professionnel (détails en bas de page).
Ce modèle convient pour un nouveau bail d'habitation (studio, appartement, maison), le renouvellement d'un bail existant ou une colocation simple. Pour préparer les pièces justificatives (extrait de poursuites, fiches de salaire), consultez notre dossier bailleur complet.
Ce que le contrat de bail doit contenir (clause par clause)
Chaque clause doit être conforme au Code des obligations (art. 253 ss CO) et aux pratiques usuelles en Suisse romande. Les deux parties doivent respecter les clauses du contrat de bail conformes à la loi. Un contrat de bail peut être écrit ou oral, mais la forme écrite reste vivement recommandée pour sécuriser chaque accord.
Parties au contrat. Le bailleur (propriétaire ou représentant) et le locataire figurent avec leur adresse complète et leurs coordonnées. Plusieurs locataires peuvent être mentionnés : ils sont alors solidaires dans le paiement du loyer et les obligations d'entretien.
Objet du bail. La description précise le type de logement (appartement 3,5 pièces, maison, chambre), l'adresse exacte, l'étage, le numéro de lot et les annexes (cave, place de parc, grenier). La distinction entre bail à loyer d'habitation et local commercial doit apparaître clairement.
Durée du bail. Le contrat indique une durée déterminée (par exemple du 1er octobre 2026 au 30 septembre 2029) ou une durée indéterminée avec un terme de résiliation usuel (31 mars, 30 juin, 30 septembre). Le délai de congé minimal est de 3 mois pour un logement (art. 266c CO).
Loyer et charges. Le loyer comprend le loyer net et des charges accessoires. Les frais accessoires (chauffage, eau chaude, entretien des parties communes) doivent être clairement énumérés dans le contrat de location.
| Élément | Montant (CHF) |
|---|---|
| Loyer net | 1'600 |
| Charges forfaitaires | 200 |
| Total | 1'800 |
Le loyer doit être payé à l'avance chaque mois, généralement avant le 1er du mois, sur un compte indiqué dans le contrat. Le bailleur peut augmenter le loyer sous certaines conditions et doit justifier toute augmentation de loyer par écrit. Il doit également annoncer une augmentation de loyer en temps utile, au moyen d'un formulaire officiel.
Garantie de loyer. La caution est généralement équivalente à trois mois de loyer net (art. 257e CO). La caution est versée sur un compte bloqué au nom du locataire. Une caution ne doit être versée que si cela est convenu dans le contrat. Des solutions d'assurance existent pour ceux qui ne peuvent pas payer la caution (prime annuelle d'environ 4,5 à 5 % du montant garanti).
Utilisation et sous location. L'usage est exclusivement d'habitation. Toute sous location, même partielle en cas de colocation, nécessite l'accord écrit du bailleur (art. 262 CO).
Entretien, réparations et défauts. Le locataire est responsable de l'entretien courant et des petites réparations. Le bailleur assume les grosses réparations. En cas de défaut, le locataire doit notifier par écrit et peut demander une réduction de loyer proportionnelle (art. 259d CO).
Résiliation. Le préavis minimum pour résilier un bail est de 3 mois. Le locataire doit envoyer la résiliation par lettre recommandée. Un formulaire officiel est requis pour annuler le contrat de bail dans plusieurs cantons. Les couples mariés doivent signer ensemble l'avis de résiliation. En cas de contestation, l'autorité de conciliation compétente peut être saisie (art. 273 CO).
Clauses complémentaires. Des points comme les animaux domestiques, la règle fumeurs/non-fumeurs, les travaux d'aménagement ou le règlement de maison annexé sont licites. Pour un logement de famille, la notification de résiliation doit parvenir séparément aux deux époux ou partenaires.
Comment remplir le modèle de contrat de bail à loyer
Cette section vous accompagne champ par champ, dans un langage simple adapté à un bailleur privé ou un locataire sans compétence juridique particulière.
Suivez ce cheminement logique :
Données des parties
Pour chaque étape, inscrivez les informations concrètes : nom complet, date de naissance facultative, adresse actuelle, e-mail et téléphone pour les parties.
Description du logement
Indiquez le nombre de pièces, la surface approximative, les dépendances et le numéro de place de parc si louée pour le logement.
Durée et dates clés
Pour la durée, choisissez entre déterminée et indéterminée selon la situation : un bail étudiant d'un an justifie une durée ferme, tandis qu'un bail familial de longue vie en cours se prête mieux à une durée indéterminée. Attention à l'usage abusif du bail de durée déterminée, qui peut constituer une fraude à la loi.
Loyer et charges
Indiquez le montant du loyer net, les charges accessoires, la périodicité et le compte de paiement.
Garantie
Concernant la garantie, une caution d'un montant équivalent à trois mois de loyer est courante (par exemple 1'800 CHF × 3 = 5'400 CHF). Pour comparer les solutions sans dépôt bancaire, consultez notre page dédiée à la garantie de loyer.
Guide pratique
Le bail exige une garantie de loyer ? Dépôt bancaire bloqué ou caution sans dépôt : les coûts ne sont pas les mêmes.
Comparer les garanties de loyer →Règles d'usage et annexes
Précisez les règles d’utilisation (usage exclusif d’habitation, sous-location, animaux, etc.) et listez les annexes (état des lieux, règlement de maison, etc.).
Erreurs fréquentes à éviter :
Oublier d'indiquer les charges séparément du loyer net
Ne pas distinguer clairement le loyer net des charges peut entraîner des malentendus et des litiges lors du paiement ou de la régularisation annuelle.
Ne pas préciser les termes de résiliation
L'absence de mention des modalités de résiliation (délais, dates usuelles, forme) peut compliquer la fin du bail et générer des conflits.
Reprendre un ancien modèle non conforme aux règles actuelles
Utiliser un modèle obsolète expose à des clauses nulles ou inadaptées, voire à des sanctions en cas de contrôle.
Oublier de faire signer tous les locataires majeurs
Chaque locataire majeur doit signer le contrat pour que la solidarité soit effective et que le bail soit opposable à tous.
Pour la signature, chaque partie appose sa signature manuscrite sur chaque exemplaire. L'usage de la signature électronique qualifiée est valide si les parties y donnent leur consentement. Conservez un exemplaire signé par partie et joignez en annexe l'état des lieux d'entrée.
Les points qui varient selon le canton (formule officielle, usages locaux)
Le droit du bail est fédéral (CO), mais certains éléments pratiques varient selon le canton ou la commune. La mesure la plus notable concerne la formule officielle du loyer initial.
En application de l'art. 270 al. 2 CO et de l'OBLF, plusieurs cantons romands exigent un formulaire officiel pour annoncer le loyer initial lors de la conclusion d'un nouveau bail d'habitation. Ce formulaire indique l'ancien loyer, le taux d'intérêt de référence et les motifs de fixation du nouveau loyer.
Cantons romands où la formule officielle est obligatoire (juillet 2026) :
Canton de Vaud (obligation sur l'ensemble du territoire, RULV en vigueur)
Genève (obligation cantonale complète)
Fribourg (obligation cantonale complète)
Neuchâtel (obligation partielle, selon les communes)
Jura et Valais : vérifier les règles en vigueur localement
Par exemple, pour un bail d'un appartement à Lausanne, le bailleur doit joindre la formule officielle VD. Le loyer peut être contesté dans les 30 jours suivant la réception des clés, et contester un loyer peut entraîner des réductions considérables grâce à cette procédure.
Les usages locaux fixent aussi les termes de résiliation (31 mars, 30 juin, 30 septembre) en l'absence de clause contraire. Certains cantons prévoient des prescriptions complémentaires en matière de sous location de courte durée ou de logements de vacances.
Informations vérifiées à juillet 2026, susceptibles d'évoluer.
Après la signature : état des lieux, garantie de loyer, démarches
Un contrat de bail signé ne suffit pas. Plusieurs démarches complètent la mise en place du bail à loyer.
État des lieux d'entrée. Il est fortement recommandé d'établir un état des lieux d'entrée et de sortie. Ce document écrit, idéalement avec photos, est signé par le bailleur et le locataire lors de la réception et de la remise des clés. Il sert de référence en cas de litige sur les défauts ou l'état de l'appartement en fin de bail. Le locataire doit signaler les défauts dans les 14 jours après l'entrée, par écrit, afin de préserver ses droits à réparation ou à réduction de loyer.
Garantie de loyer. Le montant de la caution est remboursé avec intérêts au déménagement. Constituez la garantie dans un délai raisonnable avant la prise de possession : ouverture d'un compte bloqué au nom du locataire ou souscription d'un outil de garantie sans dépôt. Le principe reste le même : maximum 3 mois de loyer net (art. 257e CO).
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Annonce au contrôle des habitants. Le droit communal ou cantonal impose généralement une annonce dans les 14 jours après l'arrivée. Les documents requis sont :
Contrat de bail
Pièce d'identité
Permis de séjour le cas échéant
Le propriétaire a 30 jours pour vérifier les nouveaux locataires dans certaines situations.
Pensez aussi à la remise du règlement de maison, du badge de buanderie et des informations sur le tri des déchets pour une prise de possession complète.
Situations particulières : colocation, sous-location, bail de durée déterminée
Certaines situations fréquentes nécessitent une attention particulière lors de la rédaction du contrat de bail à loyer.
Colocation. Chaque colocataire est mentionné comme partie au bail. La responsabilité pour le paiement du loyer est solidaire. En cours de bail, le départ d'un colocataire exige l'accord écrit du bailleur et, dans la plupart des cas, un avenant au contrat. L'exception serait un avis contraire prévu dans le bail.
Sous-location. Le locataire peut sous-louer sous certaines conditions (art. 262 CO), mais doit informer le bailleur et obtenir son consentement écrit. Cela vaut aussi bien pour une sous location partielle (chambre louée à un étudiant, par exemple) que totale (locataire en voyage de longue durée). Le bailleur peut refuser pour un motif légitime. Une sous-location non déclarée peut entraîner la résiliation du bail.
Bail de durée déterminée. Ce type de bail prend fin automatiquement à la date convenue. Il ne peut pas être résilié ordinairement avant l'échéance, sauf accord entre les parties ou motif grave. Exemple : bail de 2 ans pour un appartement à Genève, du 1er février 2027 au 31 janvier 2029. En cas de départ prématuré, le locataire peut proposer un locataire de remplacement solvable.
Une baisse de loyer peut être demandée si le taux hypothécaire baisse, et le locataire peut demander une baisse de loyer si le taux hypothécaire diminue - y compris en cours de bail déterminé. Pour toutes ces situations, indiquez clairement dans le contrat les règles particulières (nombre maximum d'occupants, limites à la sous location, prolongation éventuelle, durée ferme) afin d'éviter tout litige devant la commission de conciliation.
FAQ sur le contrat de bail à loyer en Suisse
Voici les réponses aux questions les plus fréquentes en matière de bail à loyer suisse.
Un bail oral est-il valable en Suisse ?
Un contrat de bail peut être écrit ou oral et reste juridiquement valable dans les deux cas. En pratique, un bail oral pose des difficultés majeures en cas de litige : prouver le montant du loyer, la durée ou le délai de congé devient très compliqué devant l'autorité de conciliation. Certaines démarches du bailleur, comme une hausse de loyer ou une résiliation, doivent respecter une forme écrite et, le cas échéant, le formulaire officiel cantonal. Le bail écrit reste donc la norme recommandée une fois pour toutes.
Quelle garantie de loyer le bailleur peut-il exiger ?
La caution est généralement équivalente à trois mois de loyer net (art. 257e CO). Toute clause prévoyant un montant supérieur est nulle de plein droit. La garantie est placée sur un compte bancaire bloqué au nom du locataire et ne peut être utilisée par le bailleur qu'en cas de dettes avérées (loyers impayés, dégâts locatifs) avec l'accord du locataire ou sur décision judiciaire. Des solutions d'assurance de garantie de loyer sans dépôt bancaire existent pour les locataires souhaitant préserver leur trésorerie.
Faut-il une formule officielle pour le loyer initial ?
Dans plusieurs cantons romands, dont le canton de Vaud, Genève ou Fribourg, le bailleur doit utiliser une formule officielle pour annoncer le loyer initial lors de la conclusion d'un nouveau bail d'habitation. Ce formulaire indique l'ancien loyer, les motifs de fixation du nouveau loyer et les voies de contestation du locataire (demande dans les 30 jours). Vérifiez la règle en vigueur dans le canton où se situe le logement via le site internet de l'autorité de conciliation locale.
Le modèle de contrat de bail est-il vraiment gratuit ?
Le modèle est entièrement gratuit en version PDF et Word, sans inscription ni limitation. Le seul coût éventuel pour le bailleur provient de frais externes (frais bancaires pour le compte de garantie, par exemple). Le modèle est, établi selon le Code des obligations (art. 253 à 273c CO) et mis à jour régulièrement, mais reste une base à adapter selon votre situation en ligne avec les usages de votre canton.
Ces informations remplacent-elles un conseil juridique ?
Le contenu de cet article et le modèle de contrat de bail fournissent des informations générales sur le droit du bail suisse, à jour à juillet 2026. Ils ne remplacent pas un conseil juridique personnalisé, notamment en cas de situation complexe (contestation de loyer, résiliation litigieuse, procédure d'expulsion) ou de réserve sur des particularités cantonales. En cas de doute, contactez un professionnel du droit du bail (avocat, ASLOCA, chambre immobilière) ou l'autorité de conciliation compétente sur le marché locatif de votre région.
Sources officielles
- Code des obligations, art. 253 à 273c (bail à loyer) — RS 220
- Ordonnance sur le bail à loyer et le bail à ferme (OBLF) — RS 221.213.11
- ch.ch — Contrat de bail, sous-location et résiliation (Confédération)
