Dans le canton de Fribourg, tout bailleur qui conclut un nouveau bail d'habitation doit notifier le loyer initial au moyen de la formule officielle. Cette obligation, réintroduite en 2024, vise à garantir la transparence et à limiter les hausses abusives de loyer en période de pénurie. Ne pas utiliser ce formulaire - ou mal le remplir - expose le bailleur à la nullité de la fixation du loyer. Voici tout ce qu'il faut savoir pour rester conforme.
L'essentiel à retenir
La formule officielle est obligatoire pour tout nouveau bail d'habitation dans le canton de Fribourg depuis le 1er janvier 2024, avec une version actualisée imposée dès le 1er octobre 2025.
Le taux de logements vacants à Fribourg est de 1,38 % (juin 2023), bien en dessous du seuil de 1,80 % définissant la pénurie.
La formule officielle lutte contre les hausses de loyers abusives en garantissant la transparence des loyers : ancien loyer, nouveau loyer, motifs de hausse et bases de calcul doivent y figurer.
L'absence de formule officielle ou un vice de forme peut rendre la hausse ou le congé nuls.
Le locataire peut contester le loyer dans les 30 jours suivant la remise des locaux.
Accès direct à la formule officielle Fribourg
Pour tout nouveau bail d'habitation dans le canton, vous devez utiliser le modèle cantonal le plus récent. Le formulaire est un PDF à télécharger directement depuis la page du Service du logement du canton de Fribourg (SLog), sans inscription ni email requis. Imprimez-le et joignez-le au contrat de bail.
Formule officielle du canton de Fribourg
Formulaire cantonal officiel, toujours à jour à la source.·Vérifié juillet 2026
Avant chaque conclusion de bail, vérifiez que vous disposez de la dernière version en ligne. Les modèles privés trouvés sur Internet ne sont pas toujours conformes : privilégiez systématiquement la formule officielle fribourgeoise publiée sur fr.ch.
Quand la formule officielle est obligatoire dans le canton de Fribourg
L'obligation de formule officielle découle du droit fédéral (art. 270 al. 2 CO, OBLF) et du droit cantonal fribourgeois. Les règles varient d'un canton à l'autre : ce qui suit concerne exclusivement Fribourg.
Nouveau bail d'habitation
Dans le canton de Fribourg, la formule officielle est obligatoire pour la conclusion de tout nouveau bail d'habitation dès le 1er octobre 2025 (version actualisée), selon la décision du Conseil d'Etat et les informations du Service du logement. L'ordonnance cantonale RSF 222.3.12 est en vigueur depuis le 1er janvier 2024.
Pour rappel, Fribourg avait abrogé l'obligation de la formule officielle en 2021, alors que le taux de vacance était de 1,89 % en janvier 2021 - donc au-dessus du seuil. La pénurie de logements est définie par un taux inférieur à 1,80 %. Le taux étant retombé à 1,38 % en juin 2023, le canton a réintroduit cette obligation.
Loyer initial
Le bailleur doit indiquer, sur la formule, le loyer payé par le précédent locataire (montant net et charges séparées) et les motifs d'une éventuelle augmentation. Le nouveau locataire peut ainsi vérifier la conformité du loyer initial et, le cas échéant, saisir l'autorité de conciliation.
Hausse de loyer en cours de bail
Pour une hausse de loyer dans un logement en zone de pénurie, la notification doit être faite par écrit au moyen de la formule officielle de notification de hausse de loyer, avec mention des bases de calcul et des motifs précis (art. 269d CO).
Autres cas
L'absence ou le mauvais usage de la formule peut aussi entraîner la nullité d'un congé donné par le bailleur, ou d'un transfert à un nouveau bail avec changement important du loyer. Le vice de forme est un risque réel : la jurisprudence du Tribunal fédéral (ATF 137 III 547) confirme qu'un loyer fixé sans formule obligatoire est nul.
À jour juillet 2026 - Vérifiez les articles sur Fedlex.
Comment remplir la formule officielle Fribourg
Chaque champ doit être rempli de manière complète et lisible. Un contenu incomplet ou erroné constitue un vice de forme pouvant entraîner la nullité de la notification.
Rubriques à compléter
Rubrique | Détail à indiquer |
|---|---|
Bailleur | Nom, adresse, éventuel gérant ou mandataire |
Locataire | Nom et adresse du ou des locataires |
Objet loué | Adresse précise, étage, nombre de pièces |
Bail | Date de début, terme de résiliation |
Ancien loyer | Montant net + charges séparées du précédent locataire |
Nouveau loyer | Montant net + acompte de charges (p. ex. 1'650 CHF net, 250 CHF de charges) |
Taux de référence | Taux d'intérêt de référence déterminant pour l'ancien loyer |
IPC | Indice suisse des prix à la consommation déterminant pour l'ancien loyer |
Motifs de hausse | Ventilation détaillée par motif |
Signature et date | Du bailleur ou de son représentant |
La formule officielle inclut des informations sur le taux d'intérêt de référence et l'indice des prix à la consommation appliqués à l'ancien loyer. Ces deux données sont obligatoires depuis la modification fédérale de l'OBLF du 21 mars 2025.
Motifs de hausse admissibles
Les bailleurs doivent détailler sur la formule le ou les motifs justifiant la hausse. Sont admis en droit du bail suisse :
Évolution du taux hypothécaire de référence
Adaptation à l'indice suisse des prix à la consommation (IPC)
Répercussion de travaux à plus-value
Prestations supplémentaires du bailleur
Un motif vague ou non autorisé expose la hausse à des contestations devant l'autorité de conciliation ou l'ASLOCA. La part de hausse liée à chaque motif doit être ventilée clairement sur la formule.
Signature et conservation
La formule doit être datée et signée avant d'être remise au locataire, idéalement en même temps que le contrat de bail. Conservez toujours une copie signée. Le format et le contenu doivent rester strictement conformes au modèle cantonal, sans modifications substantielles.
Délais, notification et risques de contestation
Le respect des délais et de la forme écrite conditionne la validité du loyer initial et de toute hausse dans le canton de Fribourg.
Quand remettre la formule
Nouveau bail : la formule officielle doit être remise lors de la conclusion d'un nouveau bail d'habitation, au plus tard le jour de la remise du logement (art. 27 LABLF).
Hausse de loyer : la notification doit parvenir au locataire au moins dix jours avant le début du terme de résiliation (art. 269d CO).
Mode de notification
Envoyez la formule par courrier recommandé ou remettez-la en main propre contre signature. La preuve de la réception incombe au bailleur. Sans preuve, la notification pourrait être contestée.
Délai de contestation
Le locataire dispose de 30 jours à compter de la réception de la formule (ou de la remise des locaux pour un loyer initial) pour saisir l'autorité de conciliation compétente. Passé ce délai, le loyer est réputé accepté.
Vice de forme : conséquences concrètes
Le loyer peut être jugé nul si la formule officielle n'est pas utilisée correctement. En cas d'absence de formule, d'informations incomplètes sur le loyer précédent ou de motifs de hausse erronés, les conséquences sont :
Nullité de la fixation du loyer initial ou de la hausse
Maintien de l'ancien loyer jusqu'à correction
Possibilité pour le locataire de demander la fixation judiciaire du loyer
La jurisprudence fédérale (ATF 140 III 583) confirme que le locataire peut agir même après la fin du bail, sous réserve de la prescription.
En cas de doute
Si vous hésitez sur un point, demandez conseil à une association de bailleurs ou à un professionnel du droit du bail avant d'envoyer la notification. Un litige coûte toujours plus cher qu'une vérification préalable.
FAQ – Formule officielle Fribourg
La formule officielle est-elle obligatoire pour tout loyer initial dans le canton de Fribourg ?
Oui, depuis le 1er janvier 2024, la formule officielle est obligatoire à Fribourg pour tout nouveau bail d'habitation. Cette obligation s'applique dans l'ensemble du canton tant que le taux de logements vacants reste inférieur ou égal à 1,80 %. En juin 2023, ce taux était de 1,38 %, confirmant la situation de pénurie. La formule officielle doit être remise lors de la conclusion d'un nouveau bail d'habitation.
Où trouver la formule officielle pour un nouveau bail ou une hausse de loyer à Fribourg ?
Le formulaire est disponible en téléchargement libre (PDF) sur la page du Service du logement du canton de Fribourg, sur le site fr.ch. Deux modèles existent : un pour la fixation du loyer initial et un pour la notification de hausse de loyer. Vérifiez toujours que vous utilisez la version la plus récente, datée du 1er octobre 2025, avant de conclure un nouveau bail. Les bureaux du SLog peuvent également vous renseigner sur les horaires et la direction à suivre pour obtenir des informations complémentaires.
Que se passe-t-il si le bailleur n'utilise pas la formule officielle ?
L'absence de formule officielle constitue un vice de forme. La hausse de loyer ou le congé peuvent être déclarés nuls, et l'ancien loyer reste en vigueur. Le locataire peut saisir l'autorité de conciliation compétente pour faire valoir ses droits. En loi suisse, la formule officielle limite les hausses abusives de loyer en période de pénurie, et son omission prive le bailleur de toute base légale pour le nouveau montant.
Quels motifs de hausse de loyer sont admis en Suisse et à Fribourg ?
Les motifs admissibles sont principalement : la variation du taux hypothécaire de référence, l'adaptation à l'indice suisse des prix à la consommation, la répercussion de travaux créant une plus-value et les prestations supplémentaires fournies par le bailleur. Chaque motif doit être détaillé et ventilé sur la formule officielle, faute de quoi le locataire peut contester la hausse.
Qui contacter en cas de contestation d'un loyer initial ou d'une hausse à Fribourg ?
Adressez-vous à l'autorité de conciliation compétente dans votre district (Sarine, Sense, Lac, Broye, Glâne, Gruyère, Veveyse). Les coordonnées figurent directement sur la formule officielle et sont consultables sur fr.ch. Vous pouvez également contacter l'ASLOCA Fribourg pour un accompagnement. Le délai pour déposer les contestations est de 30 jours dès la réception de la formule.
Informations générales - ne remplacent pas un conseil juridique.
Sources officielles
- Code des obligations, art. 253 à 273c (bail à loyer) — RS 220
- Ordonnance sur le bail à loyer et le bail à ferme (OBLF) — RS 221.213.11
- ch.ch — Contrat de bail, sous-location et résiliation (Confédération)
- Canton de Fribourg — Service du logement (SLog)
- Formule officielle fribourgeoise de notification de hausse de loyer (PDF)
